Lex Koller: réduire l’accès aux investissements ne permettra pas de créer de nouveaux logements

Les partisans d’un durcissement souhaitent freiner la demande étrangère et ainsi lutter contre la spéculation foncière et la hausse du prix des terrains. Ils ont trouvé l’ennemi idéal: l’investisseur étranger. Or exclure les investisseurs étrangers ne permettra pas de créer un seul logement supplémentaire en Suisse. En effet, les problèmes du marché immobilier ont des causes plus profondes et c'est le levier sur lequel la politique agit qui fait la différence.

L’analyse d’impact de la réglementation commandée par l’Office fédéral de la justice à Fahrländer Partner distingue trois marchés: le marché des consommateurs, où les locataires et les propriétaires-occupants trouvent l’offre existante, le marché des promoteurs, où de nouveaux logements sont construits, et le marché des actifs, où les biens immobiliers sont négociés à des fins d’investissement. La lex Koller cible le marché des actifs. Or la pénurie se situe sur le marché des consommateurs et ne peut être résolue que sur le marché des promoteurs.

Réduire le cercle des investisseurs potentiels ne permettra pas de construire un seul nouveau logement, car les nouvelles constructions, les constructions de remplacement et les aménagements de sites nécessitent un financement. Si la base de capital se réduit, le financement devient plus compliqué et plus coûteux. Les projets tout juste rentables sont reportés, revus à la baisse, voire abandonnés.

C’est précisément ce lien que met en évidence l’étude de Fahrländer Partner. Restreindre davantage les sources de financement aurait tendance à peser sur la construction de logements. Autrement dit, à moyen terme, ce projet aggraverait la pénurie de logements au lieu de l’atténuer. Le fait de soumettre à nouveau les sociétés immobilières cotées en Bourse à cette réglementation est particulièrement défavorable. Celles-ci jouent en effet un rôle important dans les grands projets de développement. Limiter le nombre de grands promoteurs immobiliers en Suisse fera fort probablement baisser le nombre de projets comprenant un grand nombre de logements.

Le problème se situe du côté des promoteurs: l’offre est trop limitée. Il est tout simplement impossible de l’augmenter assez rapidement dans les zones très demandées, notamment dans les zones urbaines. C’est là qu’il faudrait agir pour lutter sérieusement contre la pénurie de logements. Les problèmes sont multiples, mais ils n’ont rien à voir avec l’origine des capitaux. Autorisations, déclassements, impossibilité de densifier, oppositions, prescriptions complexes. Par leur faute, construire en Suisse est un véritable calvaire. La lex Koller ne raccourcit aucune procédure, ne rend aucun terrain constructible et ne crée pas d’incitations à densifier. Elle ne fait que compliquer le financement. Au lieu de résoudre un problème, cette motion en crée un nouveau.

L’argument du prix n’est pas non plus convaincant. La hausse des prix des immeubles de rendement n’entraîne pas automatiquement une hausse des loyers ni une diminution du nombre de logements. Sur le marché des actifs, les taux d’intérêt et les perspectives de rendement jouent un rôle central. Ces 25 dernières années, le prix de vente des immeubles neufs ont, en moyenne, plus que doublé. Selon l’étude, les trois quarts environ de cette hausse s’expliquent toutefois par l’évolution des taux d’intérêt. Une baisse des capitaux étrangers n’a aucune incidence sur les taux d’intérêt ou sur la vigueur de la demande intérieure.

Pour créer des logements, il faut des terrains à bâtir, des projets réalisables, une procédure d’autorisation rapide et des capitaux suffisants. Limiter l’accès à l’un de ces facteurs ne résout pas les autres problèmes; au contraire, cela créerait de nouveaux problèmes. L’UDC, le PS et les Verts réunis ne sont pas majoritaires au Conseil des États. Espérons que la chambre de réflexion examinera cette question avec discernement et qu’elle ne suivra pas le Conseil national.